Les types de taux expliqués

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt représente le prix de l'argent : c’est le prix à payer pour détenir aujourd’hui, l’argent qui sera gagné demain. L’incertitude concernant l’avenir et le risque d’augmentation des taux, influencent la détermination des taux d’intérêt de long terme. C’est pour cette raison que, traditionnellement, plus la durée d’un emprunt va être longue, et plus le taux sera élevé. Le temps et le risque sont des facteurs clés dans la détermination d’un taux d’intérêt.

Au Luxembourg, le prix de l'argent est fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE), c’est l’institution qui supervise l’industrie bancaire en Europe et qui agit comme le chef d’orchestre de la distribution de crédit. Lorsque la BCE estime que la demande de crédit est trop élevée, elle augmente les taux d’intérêt. En revanche, durant une période de faible demande de crédit, elle va réduire les taux pour faciliter l’accès à l’emprunt. Ce mécanisme impacte directement l’évolution des taux variables, et dans une moindre mesure, l’évolution des taux fixes.

Taux fixe contre taux variable

Le choix de se financer à taux fixe ou à taux variable dépend de la nature et de la durée anticipée du projet. Un taux fixe sera préféré pour le financement à long terme d’une résidence principale, surtout pendant les périodes de taux d’intérêt très bas. En revanche, pour un investissement de court terme, un financement à taux variable peut être plus approprié.

Taux fixe Taux variable
Avantages Sécurité
Mensualité fixe
Flexibilité
Remboursement anticipé sans frais
Moins cher si le taux baisse ou reste stable
Risques Frais de remboursement anticipé
Perte d'opportunité si les taux baissent
Plus cher si le taux monte
La mensualité peut varier significativement

Taux fixe

Un financement à taux fixe est la garantie d’obtenir une mensualité de remboursement fixe définie dès la signature du contrat de prêt. En échange de cette garantie, le taux est plus élevé et le remboursement du capital commence plus lentement. Ce type de financement ne permet pas de bénéficier d’une possible baisse des taux d’intérêt dans le temps et un remboursement anticipé peut être sujet à des pénalités.

Taux variable

Un taux variable donne l’avantage de la flexibilité. Aucune pénalité n’est facturée en cas de remboursement anticipé, et la possibilité est offerte de bénéficier d’une potentielle baisse de taux. En début de période, la charge d’intérêts est plus faible due à un taux initial plus bas, et le remboursement du capital débute de manière plus rapide. Cependant, il existe un risque de fluctuation de la mensualité de remboursement, qui peut être significatif en cas d’augmentation importante des taux d’intérêt à moyen terme.

Une bonne alternative peut être le choix d’un financement à taux révisable. Cette solution permet de maîtriser son risque sur la première partie de l’emprunt, au choix durant 5, 10, 15 ou 20 ans, en fixant un taux d’intérêt de plus court terme (plus court que la durée totale du financement) et donc sensiblement plus bas (par exemple un emprunt sur 30 ans avec un taux fixe sur les 10 premières années). Une fois cette première période écoulée, l’emprunteur peut au choix, faire un remboursement total ou partiel du montant emprunté, souscrire un nouveau taux fixe sur une nouvelle période à définir, ou enfin opter pour un taux variable aux conditions qui seront en vigueur à ce moment-là. Cette solution est intéressante pour :

  • Des primo-accédants qui ne souhaitent rester dans leur logement que quelques années avant de le revendre.
  • Des jeunes travailleurs qui veulent sécuriser leurs remboursements durant les premières années de leurs carrières.
  • Tout acheteur qui prévoit des rentrées d’argent importantes à moyen terme et qui souhaite avoir la possibilité de rembourser tout ou partie de son emprunt sans frais.

Nexfin vous accompagne dans l’élaboration d’une structure mixte et ainsi mitiger votre risque.

Definitions

Frais de remboursement anticipé : Indemnité due par l’emprunteur au prêteur dans le cas du remboursement d’un prêt avant la date définie contractuellement. Dans le cas d’un financement à taux variable, ce coût est proche de zéro. Mais dans le cas d’un financement à taux fixe, cette indemnité peut être significative. Le montant de l’indemnité est basé sur l’évolution des taux d’intérêt entre la date de signature du contrat de prêt et la date de remboursement anticipé. Il dépend également des conditions générales du contrat de prêt qui peuvent varier d’une banque à l’autre, cependant et selon la loi, ces frais ne peuvent pas excéder la perte financière du prêteur. D’une manière générale, l’indemnité due sur le remboursement d’un prêt à taux fixe sera d’autant plus élevée, que les taux d’intérêt auront baissé entre la date de signature du contrat de prêt et la date de remboursement anticipé.

Les emprunteurs ayants souscrits un contrat de prêt immobilier, après le 31 décembre 2016, pour financer une résidence principale depuis au moins deux ans, bénéficient d’une indemnité plafonnée à six mois d’intérêts sur le montant remboursé, au taux contractuel du prêt (voir l’échéancier fournit par le prêteur). Cette disposition ne s’applique pas sur les sommes remboursées dépassant € 450 000. Au-delà de ce montant, la règle de calcul des conditions générales du prêteur s’applique.

Déduction fiscale des intérêts : Les intérêts payés sur un prêt immobilier relatif au financement d’un investissement locatif, sont entièrement déductibles. Les intérêts payés sur un prêt immobilier relatif au financement d’un bien à usage de résidence principale (en excluant tout avantage lié à une éventuelle subvention d’intérêts de la part de l’employeur) sont déductibles selon les plafonds suivants :

  • € 2 000 par personne composant le ménage, y compris les enfants à charge, pour les six premières années
  • € 1 500 par personne composant le ménage, y compris les enfants à charge, pour les cinq années suivantes
  • € 1 000 par personne composant le ménage, y compris les enfants à charge, pour toutes les années suivantes