L'épargne logement expliquée

L'épargne logement est un contrat qui vise à constituer une épargne dans le but de bénéficier, à terme, d’un prêt à taux préférentiel. C’est une solution de financement très intéressante même si l’épargne nécessaire n’a pas encore été constituée au moment de la demande de financement. Et ceci est d’autant plus vrai qu’elle permet des allègements fiscaux attractifs.

Le contrat consiste en deux phases :

La phase d’épargne

Un montant initialement déterminé (entre 40% et 50% du capital souscrit) doit être épargné pour être éligible au prêt à taux préférentiel. Cette première phase est préfinancée par un crédit sur lequel on ne va payer que des intérêts (un crédit in fine). Chaque mensualité va d’une part alimenter le compte d’épargne, et d’autre part, payer les intérêts associés au préfinancement.

La phase de prêt

Une fois un montant suffisant d’épargne atteint, le souscripteur peut déclencher son droit à un prêt traditionnel à taux préférentiel. Ce prêt servira, en plus de l’épargne accumulée, à rembourser intégralement le prêt in fine. Selon les conditions de marché, le souscripteur pourra ne pas utiliser son droit et choisir un autre type de financement plus intéressant.

En fonction de la situation personnelle de chacun, l'épargne logement peut être une solution intéressante en complément d’un financement classique. En plus des possibilités de déductions fiscales sur les intérêts payés, cette solution de financement permet de déduire, jusqu’à un certain plafond, les versements effectués au titre de l’épargne logement.

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Plafonds de déduction des versements d’épargne logement

  • € 672 par personne composant le ménage, y compris les enfants à charge, pour les contribuables de plus de 40 ans au 1er janvier de l’année fiscale de référence
  • € 1 344 par personne composant le ménage, y compris les enfants à charge, si au moins un des contribuables a moins de 41 ans au 1er janvier de l’année fiscale de référence

Si la période d’épargne est interrompue avant son 10ème anniversaire et si le capital épargné n’est pas alloué au financement d’une résidence principale (achat, rénovation ou remboursement d’une dette), alors l’avantage cumulé devra être repayé à l’administration des contributions directes. D’autre part, après une période d’épargne d’au moins 10 ans, le capital peut être utilisé sans restriction. Cependant, s’il n’est pas alloué au financement d’une résidence principale, il ne sera plus possible de déduire les futurs versements en cas d’ouverture d’une nouvelle épargne logement.

Exemple pratique

Prenons l’exemple simple d’un financement de € 60 000 sur 10 ans adossé à une épargne logement, fait par deux co-emprunteurs de 30 ans ayant deux jeunes enfants et un revenu annuel imposable de € 100 000.

Phase d’épargne : € 27 900 doivent être épargnés sur 5 ans, préfinancés par un crédit in fine à 1.45%. Total des intérêts payés € 4 350.

Phase de prêt : € 60 000 remboursés par l’épargne cumulée de € 27 900 plus un prêt à taux préférentiel de € 33 350 à 1.00% sur les 5 années restantes. Total des intérêts payés € 860. Soit un coût total de financement de € 5 210 de charge d’intérêts plus € 1 250 de frais relatifs à l'épargne logement (1% du capital souscrit et 2% de frais d’ouverture de prêt en fonction de la caisse d’épargne).

Économie d’impôt : les versements d’épargne effectués à hauteur de € 26 880 ainsi que la charge d’intérêts de € 5 210 sont déductibles, compte tenu de la situation personnelle et financière du ménage.

Le montant total de l’économie fiscale s'élève à € 13 300, soit un gain net de € 9 876 grâce à l'emploi de l'épargne logement.
€ 13 300 - € 2 174 (économie fiscale des intérêts de prêt) - € 1 250 (frais de mise en place de l'épargne logement) = € 9 876